Consórcios Imobiliários - investimento?

Um produto muito divulgado atualmente é o consórcio imobiliário. Se você esteve com seu gerente recentemente ou fez alguma pesquisa acerca da aquisição de imóveis, é muito provável que tenha sido abordado com as maravilhas da utilização deste meio financeiro.


A propaganda é tanta que chegam a vendê-lo como espécie de investimento... Mas será que vale realmente à pena? Dá para ganhar dinheiro com "aplicação" em consórcios? Podemos confiar nas maravilhas prometidas pelos vendedores?


Olhando os números, prospectos e propaganda divulgados quando somos apresentados ao consórcio imobiliário, podemos achá-los a oitava maravilha do mundo. É comum o indivíduo ficar até chateado e perplexo pelo fato de que nunca havia percebido este "caminho do ouro" ou este "atalho para a riqueza".


Fica aqui a primeira dica: muita calma nessa hora! Lembre-se de usar a regra dos 4 P's....


Vamos inicialmente explicar o que é o consórcio imobiliário: é uma modalidade de autofinanciamento, por meio do qual um grupo de pessoas, sob a administração de uma empresa, reúne-se para adquirir imóveis mediante cotização mensal. Assim, ao final do prazo estipulado, todos os participantes do grupo terão contribuído com o mesmo valor e serão felizes proprietários de seu imóvel próprio.


A principal vantagem geral do consórcio é o não pagamento de juros sobre o valor recebido. Isto, por óbvio, não afasta a responsabilidade pelo pagamento da atualização monetária e dos custos administrativos/lucro cobrados pela instituição responsável pelo consórcio, os quais, muitas vezes, são consideráveis, eliminando grande parte da vantagem da ausência de juros.


Dizemos que a inexistência de juros é uma vantagem geral, pois ao seu lado também existe uma vantagem específica, somente auferida por aqueles dotados do elemento sorte. Para estes indivíduos, há a possibilidade de serem sorteados na fase inicial do grupo, recebendo de modo precoce o valor contratado. Assim, tendo ainda desembolsado pequena parcela do valor total do contrato, ao serem contemplados, adquirem imóvel e passam a se beneficiar de seus frutos (aluguéis), os quais poderão ser usados/contribuir para a quitação do próprio consórcio. Quanto mais cedo a contemplação, maiores os benefícios auferidos por este meio.


Além disso, não podemos ignorar outra vantagem específica, aplicável há um seleto grupo de pessoas: os indivíduos que não sabem poupar. Para estes, o consórcio pode servir como uma "poupança forçada", gerando, ao final, patrimônio e contribuindo para o desenvolvimento do saudável hábito do investimento.


Então, considerando estas vantagens citadas, podemos concluir que adquirir um consórcio imobiliário é um bom negócio?


Não é bem por aí... Vamos analisar os aspectos negativos deste negócio.


Como já falamos acima, nos consórcios os participantes ficam livres dos altos juros devidos nos financiamentos imobiliários. Entretanto, as empresas administradoras dos consórcios cobram (caro!) pelo serviço de formar e gerir o grupo de consorciados.


Conforme a tabela anexa, extraída de artigo da revista Exame, as taxas de administração cobradas pelas maiores administradoras ao longo do contrato variam entre 16,6% e 21,6%.

Ou seja: ao contratar uma carta de crédito de R$100.000,00, o "investidor" pagará cerca de R$20.000,00 ao longo do contrato apenas para a empresa administradora! Além disso, existem os custos com seguros e fundo de reserva, os quais encarecem significativamente os contratos.


Além das inúmeras taxas embutidas, os consórcios têm o risco da inadimplência dos demais consorciados. O capital do consórcio é formado pelos aportes mensais dos seus diversos participantes. Se um grande número de pessoas se torna inadimplente, superando as disponibilidades do fundo de reserva, estabelece-se prejuízo a todo o grupo, em especial, aos ainda não contemplados.


Tal risco inexiste no financiamento imobiliário.


Os consórcios imobiliários trazem em si o chamado "risco de oportunidade". Ao se comprometer contratualmente por longo período com aportes mensais progressivos, o participante abre mão da disponibilidade financeira de tais recursos e, consequentemente, dos frutos (juros) e oportunidades de investimentos mais lucrativos.


Por fim, entre os pontos negativos mais comuns, é importante também mencionar o risco no planejamento. Em regra, os consórcios imobiliários são reajustados (tanto as prestações, como o valor da carta de crédito) pelo INCC, que é um índice que busca aferir a variação dos custos e preços na construção civil. Entretanto, a utilização de tal índice não é garantia de que o valor da carta de crédito contratada seja suficiente, ao final, para a aquisição da espécie de imóvel desejada/sonhada.


Não há qualquer garantia de que o preço do imóvel pretendido acompanhe a variação do INCC, podendo gerar frustração quando da contemplação no consórcio.



CUIDADOS AO CONTRATAR UM CONSÓRCIO:


  • Pesquise taxas de administração e outros custos envolvidos, pois eles variam bastante;

  • Pesquise se a administradora possui autorização para funcionar no país (este link do Banco Central fornece tal informação).


  • Procure, por todos os meios, reclamações acerca do administrador;

  • Leia com atenção o contrato;


  • Se vai entrar num grupo já em andamento, verifique sua taxa de inadimplência;


  • Não seja iludido pelo vendedor: pesquise, pense, reflita e compare.


Vendido por alguns como uma espécie de investimento, preferimos classificar os consórcios imobiliários como simples aquisição de um bem de consumo.


Não vemos neles características próprias dos investimentos, pois, em regra, não são multiplicadores de riqueza, mas meramente meio facilitador de aquisição de um bem específico.


Em nossa conclusão, os consórcios imobiliários apenas são indicados para os indivíduos que apresentam real dificuldade em poupar por conta própria e/ou para aqueles que pretendem depositar seu futuro financeiro no elemento sorte, atitude que definitivamente não encorajamos.